土地活用のインハウス化の判断｜内製と外注の分け方

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土地活用で、内製の検討が表現の確認から始まる理由

内製化の議論は、たいてい広告の運用を社内でやるかという話から始まります。
土地活用では、順番が違います。

外部に委ねられない判断が、先にある

収益の見通しをどう書くか。
借上げや保証に関する記述をどこまで許すか。
税や相続の話をどう扱うか。
これらは、掲載の責任が自社に残るため、外部に判断を渡せません。

土地活用で内製の対象になる作業

内製の目的を、費用の削減に置かない

費用の削減だけを目的にすると、品質が落ちて元に戻ります。
自社にしか判断できないことを社内に置く、という目的にします。

Testifyの調査でも、動機は知見の蓄積が最多

社内に置くと価値が出るのは、どの作業か

内製の対象を選ぶ基準は、費用ではありません。
外部では作れないかどうかです。

外部では作れないものを、先に社内に置く

表現の確認は、事業の内容と責任の所在が分かる人でないとできません。
専門の内容の翻訳は、土地と建築の知識がないとできません。

土地活用で内製の優先順位

提案の資料の型を作ることが、事業の上限を動かす

一件の提案の工数が減れば、提案できる件数が増えます。
提案の件数は、この事業の受注の上限です。
型の設計は、費用の削減ではなく事業の拡大につながります。

運営の実績の整理を、社内で行う

建築後の運営の実態は、社内にしかありません。
整理する作業を外部に出すと、何を出せて何を出せないかの判断ができません。

配信の運用は、状況で判断する

費用の比較から抜け落ちやすい項目

費用の比較は、単純な引き算になりがちです。
実際には、見えていない費用があります。

見えていない費用を、洗い出す

採用にかかる費用と時間。
育つまでの期間の、成果が出ない分。
辞めたときに、また同じことが起きる分。

土地活用で内製の費用に入れるべき項目

表現の判断を学ぶ期間が、この事業では長い

何が書けて何が書けないかの判断には、経験が要ります。
短期で身につくものではありません。

一人に依存する形は、費用として重い

一人だけが分かる状態は、その人が辞めた時点で止まります。
二人で回せる形にすると、人件費は増えますが安定します。

外部の費用は、実費と手数料を分けて比べる

必要な人をどう確保するかという現実

採用の難しさは、求める条件の掛け算で決まります。
両方を持つ人は、市場に多くありません。

どちらを採って、どちらを育てるか

土地や建築を知る人に、発信の技術を教える。
発信の技術を持つ人に、土地と建築を教える。
この事業では、前者のほうが現実的です。

土地活用で内製の人材をどう確保するか

社内からの異動が、最も確実

調査や設計の経験者は、専門の内容が分かります。
表現の判断も、事業を知っているほうが早く身につきます。

教える体制がないまま採らない

採用しても、教える人がいなければ育ちません。
外部の支援を教育の形で入れる選択肢を先に用意します。

定着しない原因を、先に潰す

外部と併用する形を、どう組み立てるか

内製と外注は、どちらかを選ぶものではありません。
どの部分を自社に移すかという配分の問題です。

判断から先に移す

表現の確認、狙う条件の決定、費用の配分の決定。
この判断を自社に移すだけで、外部との関係が変わります。

土地活用で内製と外注の配分を決めるを、項目ごとに見ていきます。
表現の確認については、移す順番は最初、移すときの条件は判断の基準が文書になっていること。
成果の集計と評価については、移す順番は次、移すときの条件は記録の整備が済んでいること。
狙う条件と訴求の決定については、移す順番は次、移すときの条件は地主の決め手の調査が済んでいること。
提案の資料の型の設計については、移す順番は次、移すときの条件は過去の提案が整理されていること。
配信の日々の運用については、移す順番はあと、移すときの条件は担当が育っていること。
資料の制作については、移す順番は状況による、移すときの条件は品質の基準が決まっていること。

外部を、教育の形で使う

運用を任せるのではなく、社内の担当に教えてもらう形にします。
契約の内容を、運用から支援に変えます。

移した部分の成果を、必ず測る

移した直後は成果が落ちます。
どのくらい落ちて、どのくらいで戻るかを記録します。

戻せる形にしておく

社内へ移す工程の、区切りの付け方

移す順番を間違えると、内製の効果が出ません。
判断ができる状態を先に作ります。

表現の確認を、最初に社内に置く

掲載の責任は自社に残ります。
外部に任せている状態は、リスクを抱えたままです。

土地活用で内製に移す段階を、項目ごとに見ていきます。
1については、移す対象は表現の確認と判断の基準の文書化、目安の期間は3か月、完了の判断は確認の手順が回っている。
2については、移す対象は記録の整備と成果の集計、目安の期間は3か月、完了の判断は自社で数字が出せる。
3については、移す対象は狙う条件と訴求の決定、目安の期間は6か月、完了の判断は決定の理由が説明できる。
4については、移す対象は提案の資料の型の設計、目安の期間は6か月、完了の判断は工数が下がっている。
5については、移す対象は配信の日々の運用、目安の期間は12か月、完了の判断は外部と同等の成果が出る。
6については、移す対象は制作全般、目安の期間は状況による、完了の判断は品質が保てる。

各段階で、止まってよい

すべてを内製にする必要はありません。
どこまで移すかは、事業の規模と人の状況で決まります。

移した段階を、後戻りさせない

移した部分を外部に戻すと、担当の動機が下がります。
移す判断は、条件が揃ってから行います。

期間を長めに見積もる

社内への移行が途中で止まる型

内製が止まるのは、能力の問題ではありません。
時間の配分の問題です。

止まる場面は、決まっている

提案が立て込んだ時期。
担当が抱える案件が増えた時期。
担当が異動または退職した時期。

土地活用で内製が止まる原因と防ぎ方を、項目ごとに見ていきます。
提案の作成と兼務しているについては、起きる時期は提案が立て込んだとき、防ぎ方は時間の枠を先に確保する。
一人しか分かる人がいないについては、起きる時期は異動や退職のとき、防ぎ方は二人以上で回す形にする。
成果が出る前に評価されるについては、起きる時期は開始から数か月、防ぎ方は評価の時期を先に合意する。
成果が数年後にしか出ないについては、起きる時期は常に、防ぎ方は当期に測れる指標で評価する。
媒体の変化に追いつけないについては、起きる時期は随時、防ぎ方は外部の支援を残す。
何を任せるかが曖昧については、起きる時期は最初から、防ぎ方は業務を切り出してから始める。

時間の枠を、先に確保する

空いた時間でやる形にすると、必ず止まります。
週に何時間を内製に使うかを、先に決めます。

当期に測れる指標で、評価する

この事業では、内製の成果が受注に現れるのは数年後です。
当期に測れる指標で評価しないと、続きません。

媒体の変化への追随は、外部を残す

土地活用の内製と外注を判断する手順

判断の作業は、責任の所在の確認から始まります。
費用の比較は、そのあとです。

土地活用の内製と外注を判断する進め方を、項目ごとに見ていきます。
1については、やることは表現の確認を誰が行っているかを確認する、期間の目安は1週間。
2については、やることは自社で説明しない領域の方針を文書にする、期間の目安は3週間。
3については、やることは外部への支払いを手数料と実費に分ける、期間の目安は2週間。
4については、やることは内製にした場合の費用を三年で試算する、期間の目安は3週間。
5については、やることは移す順番と各段階の完了の条件を決める、期間の目安は3週間。
6については、やることは評価の時期と当期に測れる指標を先に合意する、期間の目安は2週間。

試算の例で確認する

数字は説明のための仮の値です。
外部への支払いが年間480万円で、うち手数料が150万円だとします。
内製の担当を一人置くと人件費が年間550万円かかるなら、手数料の削減だけでは成り立ちません。
提案の資料の型を作って提案の件数が増える効果を、別に見積もります。

見る数字を決める

土地活用の内製の進み方を点検する数字を、項目ごとに見ていきます。
内製に使われた時間については、頻度は毎月、判断の目安は時間の枠が守られているか。
表現の確認で差し戻した件数については、頻度は四半期、判断の目安は基準が運用されているか。
提案の資料の作成にかかる時間については、頻度は毎月、判断の目安は型の設計が効いているか。
移した段階の成果の推移については、頻度は四半期、判断の目安は落ち込みが戻っているか。
外部への支払いの内訳の推移については、頻度は半年ごと、判断の目安は費用の構造の変化。
分かる人が何人いるかについては、頻度は半年ごと、判断の目安は一人依存になっていないか。

費用だけで判断しない

費用の比較で内製が有利にならなくても、外部では作れないものがあります。
提案の件数の上限が上がる効果も、判断に含めます。

判断を、一度で決めきらない

事業の規模も人の状況も変わります。
年に一度、配分を見直します。

よくある質問

まとめ