土地活用の広告代理店との付き合い方｜月200万以上を預ける前に

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土地活用の集客を外部に預ける前に、決めておくこと

外部に運用を預けるとき、成果の定義が曖昧なまま始まることがあります。
検討が年単位になる事業では、この曖昧さが致命的になります。

契約を成果にできない理由

いま集めた相談が契約になるのは、数年後です。
契約を成果にすると、評価が数年後まで確定しません。
その間、何を基準に続けるかの判断ができなくなります。

土地活用で外部との間で成果をどう定義するか

条件を満たす相談の件数を、主な定義にする

土地の条件と決定の体制と時期の条件を満たす相談。
ここを定義にすると、量と質の両方が評価の対象になります。

定義には、記録の整備が前提になる

条件を満たすかどうかの判定が記録されていないと、この定義は使えません。
契約の前に、記録の整備を済ませます。

提案の件数を成果にしない

外部に渡せる判断と、社内に留める判断

外部に渡すのは作業であって、事業の判断ではありません。
線引きを曖昧にすると、事業の方向が外部に決められます。

渡せない判断は、3つある

狙う条件、訴求の中身、費用の上限。
この3つは、事業の設計そのものです。

土地活用で外部に渡す範囲の線引き

提案は受けるが、決定は自社に置く

外部の提案を受けないと、専門の知見が入りません。
提案を受けたうえで、決定は自社がします。

表現の確認を、外部に任せない

収益の見通しや借上げの条件に関する表現には、誤解を招かない配慮が求められます。
何をどこまで書けるかは、掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。
税や相続に関わる内容は、税理士など専門家に確認してくださいという案内に統一する方針を、外部にも共有します。

集計を、自社が持つ

委託先を選ぶときに、何を確認するのか

選定の場では、実績の説明を聞くことになります。
実績の内容より、構造の理解を確認します。

聞くべきことは、方法ではなく理解

どう運用するかを聞いても、どこも同じ答えになります。
この事業の何が難しいかを聞くと、理解の深さが分かります。

土地活用で委託先を選ぶときに確認すること

過去の実績は、業種より構造で聞く

同じ業種の実績があっても、事業の形が違えば参考になりません。
受注までの期間が長い事業の経験があるかを聞きます。

担当者の体制を、確認する

誰が実際に運用するか、何社を掛け持つか。
提案の場に出る人と運用する人が違うことがあります。

選定の場に、提案を作る責任者を同席させる

契約の前に、詰めておくべき条件

契約の条件は、うまくいっているときには問題になりません。
問題になるのは、成果が出ないときと、終わるときです。

評価の期間を、先に決める

何か月で判断するか。
決めていないと、数か月で成果を問われます。

土地活用で契約の前に決めておく条件

媒体の管理の権限は、自社が持つ

管理の権限が外部にあると、切り替えに時間がかかります。
自社が保持する形を条件にします。

費用の内訳を、明示させる

運用の手数料と、実際の配信に使われた費用を分けます。
分かれていないと、獲得費用の計算ができません。

最低の契約期間を、慎重に決める

毎月の報告と会議を、どう作るか

毎月の会議が、配信の数字の報告で終わることがあります。
その会議からは、改善の判断が出ません。

議題を、事業の数字に寄せる

条件を満たす相談が何件で、そこから現地の調査に何件進んだか。
この数字を議題の中心にします。

土地活用で会議の議題をどう組み立てるかを、項目ごとに見ていきます。
条件を満たす相談の件数については、出す数字は目標に対する進み方、議論する内容は量が足りているか。
条件を満たす比率については、出す数字は入口ごとの比率、議論する内容は訴求が合っているか。
現地の調査への到達率については、出す数字は段階の通過率、議論する内容は相談の中身が変わっていないか。
入口ごとの提案への到達については、出す数字は半年でまとめた数字、議論する内容は配分を変えるべきか。
獲得費用の推移については、出す数字は一件の価値に対する比率、議論する内容は上限に対する位置。
提案の体制の状況については、出す数字は待ち行列の件数、議論する内容は集客を増やすか絞るか。

自社の情報を、外部に渡す

提案の体制の状況、契約に至った案件の特徴。
これを渡さないと、外部は配信の数字しか見られません。

会議の頻度を、決めておく

毎週だと、成果が出る前に判断してしまいます。
毎月の会議と、半年ごとの見直しに分けます。

報告の形式を、最初に固定する

数字が伸びないときの、切り分けの手順

成果が出ないときの議論は、責任の押しつけ合いになりがちです。
数字で切り分けると、議論が事実の確認になります。

切り分けの順番

まず配信の数字を見ます。
次に、相談の件数と質を見ます。
最後に、その先の段階の通過率を見ます。

土地活用で成果が出ないときの切り分けを、項目ごとに見ていきます。
悪化については、相談の件数は減少、条件を満たす比率は変わらない、問題の所在は配信の設計。
維持については、相談の件数は減少、条件を満たす比率は変わらない、問題の所在は入口の設計か訴求。
維持については、相談の件数は維持、条件を満たす比率は低下、問題の所在は狙う条件か訴求の中身。
維持については、相談の件数は維持、条件を満たす比率は維持、問題の所在は相談から先の段階。
悪化については、相談の件数は維持、条件を満たす比率は低下、問題の所在は配信と訴求の両方。

相談から先の問題は、外部の責任ではない

所在地を教えてもらえない、現地の調査に至らない。
この段階の問題は、外部の運用では解決しません。
自社の課題として扱います。

提案の体制の問題を、外部のせいにしない

提案が作れずに相談が滞留しているなら、体制の問題です。
集客の数字の問題ではありません。

改善の期間を、先に決めておく

委託先を入れ替えると、何を失うのか

替える判断は、うまくいっていないときに出ます。
その判断自体は正しくても、移行の設計を誤ると成果がさらに落ちます。

失うものを、先に洗い出す

配信の設定と学習の蓄積。
事業の理解と、提案の体制への理解。
制作した資料と、過去の数字。

土地活用で委託先を替えるときに失うものを、項目ごとに見ていきます。
配信の設定と学習の蓄積については、取り戻すのにかかる期間は数か月、防ぎ方は管理の権限を自社が持つ。
事業の理解については、取り戻すのにかかる期間は半年以上、防ぎ方は自社に説明の資料を残す。
表現の制約への理解については、取り戻すのにかかる期間は数か月、防ぎ方は方針を文書にして渡す。
制作した資料については、取り戻すのにかかる期間は作り直しの期間、防ぎ方は権利を自社に帰属させる。
過去の数字については、取り戻すのにかかる期間は失うと比較ができない、防ぎ方は集計を自社が持つ。

引き継ぎの期間を、重ねて取る

前の委託先を止めてから次を始めると、空白が生まれます。
一定の期間は重ねて、引き継ぎを行います。

替える前に、内製の可能性を検討する

Testifyが2026年5月に実施した調査では、全面委託をしている企業の8割超が1年以内の内製化を計画または検討しており、動機はノウハウの蓄積が最も多いという結果でした。
替える判断と、内製に移す判断を同時に検討します。

替えた結果を、一年後に評価する

土地活用で外部との関係を作り直す手順

関係の作り直しは、契約の巻き直しからではありません。
まず、何を成果とするかの合意からです。

土地活用で外部との関係を作り直す進め方を、項目ごとに見ていきます。
1については、やることは相談の質の判定の記録を全件に入れる、期間の目安は6週間。
2については、やることは成果の定義を条件を満たす相談に置き換えて合意する、期間の目安は3週間。
3については、やることは評価の期間を先に決めて共有する、期間の目安は2週間。
4については、やることは会議の議題を段階ごとの通過率に変える、期間の目安は2週間。
5については、やることは媒体の管理の権限と情報の扱いを契約で確認する、期間の目安は3週間。
6については、やることは渡せる判断と渡せない判断を文書にして共有する、期間の目安は2週間。

評価の例で確認する

数字は説明のための仮の値です。
相談が月50件でそのうち条件を満たすのが10件なら、比率は20%です。
件数が60件に増えても条件を満たすのが10件のままなら、成果は変わっていないと判断できます。

見る数字を決める

土地活用で委託先の成果を点検する数字を、項目ごとに見ていきます。
条件を満たす相談の件数については、頻度は毎月、判断の目安は成果の定義そのもの。
条件を満たす比率については、頻度は毎月、判断の目安は質が保たれているか。
条件を満たす相談一件あたりの費用については、頻度は毎月、判断の目安は効率の推移。
現地の調査への到達率については、頻度は毎月、判断の目安は相談の中身が変わっていないか。
運用の手数料と実費の比率については、頻度は半年ごと、判断の目安は費用の構造の確認。
切り分けの結果の分布については、頻度は半年ごと、判断の目安は問題が同じ場所に出ていないか。

自社の数字を、必ず共有する

提案の体制の状況も、契約に至った案件の特徴も、外部には見えません。
共有しないと、配信の数字の話しかできません。

関係の見直しを、年に一度行う

うまくいっていても、年に一度は条件を見直します。
問題が起きてから見直すと、感情の議論になります。

よくある質問

まとめ