民泊の集客方法｜いま使える手段と、優先順位の決め方

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規制が厳しくなる中で、民泊は何を前提に運営すべきか

民泊には、法令にもとづく制度があります。

そして、営業できる日数に制限がある場合があります。

制度の確認

住宅を宿泊に使う場合の制度。
旅館業としての許可。
特区での制度。

どの制度で運営するかによって、要件が違います。

これらは変更されることがあるため、掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

日数の制限

制度によっては、年間の営業日数に上限があります。

この上限を前提に、収益を設計する必要があります。

日数の制限が意味すること

繁忙期に集中させる

日数に上限があるなら、単価の高い時期に営業する。

この判断が、収益を左右します。

自治体による違い

自治体によって、独自の条例がある場合があります。

営業できる区域。
営業できる期間。
必要な手続き。

掲載時点の最新の公式情報で確認してください。

制度を守ることが前提

制度を守らない運営は、続けられません。

そして、発覚すれば営業が停止されます。

近隣トラブルを、どう防げばいいのか

苦情の内容

よくある苦情

先に伝える

宿泊者に、利用の条件を伝えてください。

そして、同意を得てください。

伝えるべきこと

多言語で伝える

海外からの宿泊者には、その言語で伝える必要があります。

日本語だけでは、伝わりません。

室内に掲示する

予約の時点で伝えるだけでなく、室内にも掲示してください。

見えるところに、分かりやすく。

近隣への説明

開業の前に、近隣に説明しておく方法があります。

何をする場所か。
連絡先はどこか。
何かあったときにどうするか。

これを伝えておくと、苦情になる前に相談されます。

連絡先を明示する

近隣が連絡できる先を、明示する必要があります。

これは、制度で求められる場合があります。
掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

苦情への対応

苦情が来たら、すぐ対応してください。

どんな言葉で検索して、民泊が探されているのか

予約サイトが中心

民泊の予約は、予約サイトを通じて行われることが多いです。

そして、サイト内で検索されます。

サイト内で見られること

サイト内で見られること

写真が最も効く

民泊の選択は、写真で決まります。

部屋の全体。
各部屋。
キッチン。
浴室。
トイレ。
外観。
周辺。

実際と違わないようにする

写真と実際が違うと、口コミで指摘されます。

そして、評価が落ちます。

検索される条件

地域名 民泊地域名 一棟貸し地域名 グループ 宿泊。

大人数で泊まれること。
キッチンがあること。
長期の滞在ができること。

これが、ホテルにはない価値です。

ホテルとの違い

民泊の価値を、項目ごとに見ていきます。
人数については、内容は大人数で一緒に泊まれる。
キッチンについては、内容は自炊できる。
洗濯については、内容は洗濯機が使える。
広さについては、内容は部屋が複数ある。
価格については、内容は人数で割ると安い。
滞在については、内容は長期に向く。

この価値を伝える

ホテルと同じことを書いても、選ばれません。

予約サイトの手数料を、どう考えればいいのか

依存の構造

民泊は、予約サイトを通じた予約が中心です。

そして、手数料がかかります。

自社での集客が難しい

一軒の民泊に、自社で集客するのは難しいです。

検索の量が少ない。
認知がない。
リピートが少ない。

手数料を前提にする

手数料を前提に、単価を設定してください。

費用の構造を、項目ごとに見ていきます。
予約サイトの手数料については、内容は予約ごと。
清掃の費用については、内容は滞在ごと。
リネンの費用については、内容は滞在ごと。
消耗品については、内容はアメニティなど。
光熱費については、内容は使用に応じて。
賃料または償却については、内容は固定費。

複数のサイトに掲載する

複数の予約サイトに掲載すると、露出が増えます。

ただし、在庫の管理が複雑になります。
二重の予約を防ぐ仕組みが必要です。

サイト内での順位

予約サイト内で、上位に表示されるかが重要です。

評価のスコア。
返信の速さ。
キャンセルの少なさ。
写真の質。

返信の速さ

問い合わせへの返信が遅いと、順位が下がる場合があります。

そして、予約が減ります。

リピートは少ない

民泊は、同じ場所に再び泊まることが少ないです。

清掃と鍵の受け渡しの運用を、どう設計するか

清掃が評価を決める

民泊の評価で、最も影響するのは清潔さです。

前の宿泊者の痕跡があると、大きく評価が落ちます。

清掃の設計

清掃について決めることを、項目ごとに見ていきます。
誰がやるかについては、内容は自分か、外注か。
時間については、内容はチェックアウトからチェックインまで。
内容については、内容はどこまでやるか。
リネンについては、内容は洗濯か、レンタルか。
確認については、内容は終わった後の確認。
費用については、内容は一回あたり。

時間が限られる

チェックアウトからチェックインまでの時間で、清掃を終える必要があります。

連泊の予約が入ると、時間が短くなります。

外注する場合

清掃の業者に依頼する方法があります。

費用はかかりますが、確実です。

ただし、質のばらつきに注意してください。

鍵の受け渡し

鍵の方法を、項目ごとに見ていきます。
対面については、内容は直接渡す。
キーボックスについては、内容は暗証番号で取り出す。
スマートロックについては、内容は番号を送る。
郵便受けについては、内容は置いておく。

無人での運用

無人で運用する場合、問題が起きたときの対応が課題です。

鍵が開かない。
設備が使えない。
道が分からない。

この場合の連絡先を、明示してください。

本人確認

宿泊者の本人確認が、求められる場合があります。

稼働率と単価を、どう設計するか

日数の制限がある場合

年間の営業日数に上限があるなら、その日数をどう使うかが問題です。

日数の使い方を、項目ごとに見ていきます。
繁忙期に集中については、内容は単価の高い時期に営業する。
週末に集中については、内容は週末だけ営業する。
連泊を優先については、内容は清掃の回数を減らす。
イベントの時期については、内容は需要が高まる時期。

単価を上げる

日数に限りがあるなら、一泊あたりの単価を上げる必要があります。

そのためには、選ばれる理由が必要です。

単価を上げる要素

単価に影響する要素を、項目ごとに見ていきます。
立地については、内容は駅からの距離、観光地への近さ。
広さについては、内容は何人泊まれるか。
設備については、内容はキッチン、洗濯機、風呂。
清潔さについては、内容は評価に直結。
評価については、内容はスコアが高いほど強気に出せる。
写真については、内容は見た目の印象。

連泊を優先する

連泊が入ると、清掃の回数が減ります。

そして、稼働の日数も効率よく使えます。

連泊の割引を設けると、連泊が増えます。

閑散期

需要が低い時期に営業しても、単価が下がります。

日数に制限があるなら、その時期は営業しない選択もあります。

費用を把握する

一泊あたりにかかる費用。

清掃、リネン、消耗品、光熱費、手数料。

インバウンドの比率は、どう扱えばいいのか

比率の変動

海外からの宿泊者の比率は、外部の要因で変わります。

為替。
航空便の状況。
各国の状況。

これは、自社ではどうにもなりません。

依存のリスク

海外からの宿泊者に依存していると、その変動をそのまま受けます。

国内の宿泊者も取れる形にしておくと、リスクが分散します。

多言語での対応

多言語で必要なものを、項目ごとに見ていきます。
予約サイトの説明については、内容は部屋、設備、ルール。
道順については、内容は駅からの行き方。
鍵の受け取り方については、内容は手順。
設備の使い方については、内容は家電、風呂、エアコン。
ゴミの出し方については、内容は分別、日。
ルールについては、内容は騒音、共用部。
緊急時の連絡については、内容は何かあったとき。

文化の違い

ゴミの分別。
靴を脱ぐこと。
風呂の入り方。
近隣への配慮。

これは、説明しないと伝わりません。

図で示す

言葉より、図や写真のほうが伝わります。

ゴミの分別を、写真で示す。
設備の使い方を、図で示す。

国内の宿泊者

国内の宿泊者も取れる形にしてください。

家族やグループでの旅行。
出張。
長期の滞在。

単価の違い

海外からの宿泊者と国内の宿泊者では、求めるものと単価が違う場合があります。

限られた予算で、何から着手すればいいのか

着手の順番

優先順位を、項目ごとに見ていきます。
1については、やることは制度の要件を確認する、理由は営業の前提。
2については、やることは近隣トラブルを防ぐ仕組み、理由は営業が止まるリスク。
3については、やることは写真を整える、理由は予約は写真で決まる。
4については、やることは清掃の体制を作る、理由は評価に直結。
5については、やることは多言語での案内を用意、理由はトラブルを防ぐ。
6については、やることは単価と日数の設計、理由は日数に制限がある場合。
7については、やることは予約サイトでの見え方、理由は順位を上げる。

制度が最優先

制度の要件を満たさない運営は、続けられません。

営業できる日数。
必要な手続き。
自治体の条例。
本人確認の方法。

掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

近隣が次

苦情が出ると、営業が続けられなくなることがあります。

利用の条件を先に決めて、宿泊者に伝えてください。
そして、近隣が連絡できる先を明示してください。

写真が予約を決める

民泊の選択は、写真で決まります。

明るい状態で、すべての部屋を撮ってください。
そして、実際と合っていることを確認してください。

清掃が評価を決める

清潔さが、評価に最も影響します。

清掃の体制を作り、終わった後の確認をしてください。

費用を把握する

一泊あたりにかかる費用。

これを把握しないと、いくらで出せばいいか分かりません。

日数の制限を前提に設計する

営業できる日数に上限があるなら、その範囲で単価を上げる設計になります。

よくある質問

まとめ