民泊で集客できない理由｜よくある詰まりどころと、直す順番

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民泊で稼働が上がらないとき、何を見るべきか

民泊には、営業できる日数に制限がある形があります。
そして、その上限のなかで稼働を上げる必要があります。

制度の確認

営業できる日数や、必要な届出には決まりがあります。

自分がどの形で営業しているか。
そして、その要件を満たしているか。

これについては、掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

稼働と単価を分ける

民泊で見るべき数

運営の費用が見えにくい

清掃、リネンの交換、鍵の受け渡し、消耗品の補充。

これらの費用を計算していないと、利益が分かりません。

運営にかかる費用を、どう把握するか

民泊の運営には、見えにくい費用がかかります。

一泊あたりの費用

一泊あたりにかかる費用

これを合計すると、一泊でいくらかかるかが分かります。

単価との関係

一泊の料金から、これらを引く。

残る額が、実際の利益です。
計算していないと、赤字に気づけません。

清掃の費用

清掃は、一組ごとに必要です。

だから、連泊のほうが効率がよい。
一泊の予約が多いと、清掃の費用がかさみます。

連泊を促す

連泊の割引を設定すると、清掃の回数が減ります。

近隣とのトラブルを、どう防ぐか

民泊で最も起きやすい問題が、近隣との関係です。

起きやすい問題

起きやすい問題と、対処

利用の前に伝える

予約の段階で、守るべきルールを伝えてください。

そして、室内にも掲示する。
言語が違う場合、複数の言語で用意する。

近隣への事前の説明

始める前に、近隣に説明しておく。

そして、何か起きたときに連絡できる先を伝えておく。

これで、問題が大きくなる前に対応できます。

対応の体制

苦情があったとき、すぐ対応できるか。

無人で運営している場合、この対応が遅れます。
連絡の手段と、駆けつけられる体制が必要です。

制度上の義務

近隣への説明や、苦情への対応について、定められていることがあります。

無人での運営を、どう管理するか

民泊は、無人で運営されることが多くあります。

管理すべきこと

無人運営で管理すべきこと

本人の確認

宿泊者の確認については、定められた方法があります。

これを満たす形で運営してください。
掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

清掃の品質

清掃が行き届いていないと、口コミに書かれます。

そして、それが次の予約に影響します。
清掃の後の確認の仕組みが必要です。

備品の破損

備品が壊れることがあります。

検索と予約の経路を、どう考えるか

民泊の予約は、プラットフォームを経由することが多くあります。

掲載での見え方

掲載で見られていることを、項目ごとに見ていきます。
写真の質と量については、なかった場合はどういう場所か分からない。
設備の情報については、なかった場合は必要なものがあるか分からない。
アクセスの説明については、なかった場合は行けるか分からない。
ルールの説明については、なかった場合は不安が残る。
口コミについては、なかった場合は判断材料になる。

写真の質

写真が、最も重要な判断材料です。

明るく、広く、実物どおりに。
そして、すべての部屋と設備を写す。

口コミが稼働を決める

口コミのスコアが、掲載の順位と予約に直結します。

清掃、設備、説明の正確さ、対応の速さ。
これがスコアに影響します。

手数料の負担

プラットフォーム経由には、手数料がかかります。

これを含めて、一泊あたりの利益を計算してください。

直接の予約

自社のサイトから予約を受ける形もあります。

海外からの利用者に、どう対応するか

民泊の利用者には、海外からの旅行者が多くいます。

伝えるべきこと

伝えるべきことを、項目ごとに見ていきます。
ごみの分別と出し方については、伝わっていないとは近隣とのトラブル。
騒音のルールについては、伝わっていないとは苦情につながる。
設備の使い方については、伝わっていないとは壊れる、使えない。
交通の方法については、伝わっていないとは到着できない。
緊急時の連絡先については、伝わっていないとは対応できない。

複数の言語で用意する

説明を、複数の言語で用意してください。

そして、図や写真で示すと、言語に頼らずに伝わります。

生活の習慣の違い

ごみの分別、風呂の使い方、靴を脱ぐこと。

こうした習慣は、国によって違います。
知らないことを前提に、説明してください。

到着の案内

駅からの行き方、鍵の受け取り方。

規制の変化に、どう備えるか

民泊に関する制度は、変わることがあります。

確認すべきこと

確認すべきことを、項目ごとに見ていきます。
必要な届出や許可については、内容は満たしているか。
営業できる日数については、内容は上限を守っているか。
必要な設備については、内容は備えているか。
記録の保存については、内容は求められる内容。
近隣への対応については、内容は定められた義務。
自治体の条例については、内容は地域ごとの決まり。

これらについては、掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

自治体による違い

地域によって、追加の決まりがある場合があります。

営業できる期間、区域の制限。
自分の地域の決まりを確認してください。

要件を満たし続ける

一度確認して終わりではありません。

制度が変わることがあります。
定期的に確認してください。

違反のリスク

要件を満たさない状態で営業すると、問題になります。

限られた予算で、何から手をつければいいのか

民泊の課題は、費用と規制です。

直す順番

状態別に見た、着手の順番を、項目ごとに見ていきます。
利益が残らないについては、最初にやることは一泊あたりの費用を計算、次にやることは連泊を促す設計にする、費用をかけるのはは当面は不要。
稼働が低いについては、最初にやることは写真を撮り直す、次にやることは設備と説明の情報を充実、費用をかけるのはは上を終えてから。
近隣から苦情が来るについては、最初にやることはルールを複数の言語で用意、次にやることは近隣に連絡先を伝える、費用をかけるのはは当面は不要。
口コミが低いについては、最初にやることは清掃の品質を確認、次にやることは説明の正確さを見直す、費用をかけるのはは当面は不要。

費用がかからないことから

費用の計算、写真の撮影、ルールの整備、近隣への対応。
これらに費用はかかりません。

設備の追加には費用がかかります。
まず数字を把握してください。

制度の確認を先にする

要件を満たしていない状態は、事業の存続に関わります。

掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

三か月で見る

稼働した日数、平均単価、一泊あたりの利益を三か月分並べてください。

よくある質問

まとめ