不動産投資の2026年の環境変化と打ち手

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2026年に、不動産投資の集客で何が変わったのか

変化は同時に起きています。
どれから手をつけるかを決めないと、目の前の作業に追われます。

市場の構図は数字として出ている

電通が2026年3月5日に発表した2025年の日本の広告費では、総広告費が8兆623億円で前年比105.1%、インターネット広告費が4兆459億円で前年比110.8%でした。
構成比は50.2%となり、初めて過半数を超えています。
マスコミ四媒体は2兆2,980億円で98.4%でした。

運用型が広告費の大半を占めている

電通デジタルが同じ日に公表した詳細分析では、インターネット広告媒体費が3兆3,093億円で前年比111.8%、そのうち運用型が2兆9,352億円で構成比88.7%でした。
ビデオ広告は1兆275億円で構成比30%、前年比121.8%となり初めて1兆円を超えています。
ソーシャル広告は1兆3,067億円で構成比39.5%でした。

不動産投資への効き方は業種の事情で変わる

検討の期間が長く、資金の条件が絡み、表現に制約がある事業では、変化の効き方が他業種と違います。
とくに、情報を集める段階の接点を失う影響が数か月後に表れます。

2026年に不動産投資の集客に効く変化

検索からの流入の構造が変わった

検索の結果を開かずに、回答だけで完結する行動が広がっています。

下落は数字として出ている

Ahrefsが2026年7月16日に公表した調査では、AI Overviews表示時の検索1位のCTRの下落率が、日本で2025年12月の38.0%から2026年6月には62.7%になっていました。
米国は58.0%から68.8%です。
日本は予測CTR24.1%に対し実測が9.0%でした。

資金に関わる領域は表示されやすい

博報堂DYグループのONEが2026年2月時点で公表した内容では、AI Overviewsの表示率が保険、化粧品、クレジットカードで高く、通信、人材、ファッションで低下していました。
資金や契約に関わる領域は、表示されやすい側にあります。

対応は情報の形を変えることから

見出しを1つの問いに絞り、答えを直後に置きます。
数字を示すときは、その数字が成り立つ条件を同じ段落に書きます。
掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

検索からの流入の変化と対応

運用の自動化が進むなかで、判断はどこに残るか

広告の運用は、機械による最適化の比重が増えています。
Googleは2025年5月6日にAI Max for Search campaignsを発表し、公称でCV数またはCV値が平均14%増、完全一致とフレーズ一致が中心の場合は27%増、動的検索広告からの移行は平均7%増としています。

何を成果として渡すかで結果が変わる

資料請求を成果として渡すと、資料請求が増える方向に最適化が進みます。
検討の期間が長い事業では、この設定が質の低下につながります。
面談の実施や申込を成果として渡せるかどうかが、判断の中心になります。

成果を渡す経路を作る作業が先

面談の実施や申込の情報は、営業の記録にあります。
この情報を配信の側に戻す経路がないと、成果の定義を変えられません。
自動化の恩恵を受けるには、記録の整備が前提になります。

自動化しても表現の判断は残る

生成された文言をそのまま使うと、確認の経路を通らない表現が出る可能性があります。
確認の担当と記録の様式を決めておきます。

自動化が進む運用で判断の残る場所

配信先の統合と移行の期限にどう備えるか

主要な媒体では、機能の統合や提供の終了が段階的に進んでいます。
不動産投資では配信の停止が数か月後の面談の件数に表れるため、期限の管理は経営の話になります。

期限が公表されているものを一覧にする

Googleは、自動作成アセットとキャンペーンレベルの部分一致について2026年9月に自動アップグレードを行うとしています。
動的検索広告は2027年2月に延期されましたが、2026年9月以降は新規の作成ができません。

統合に伴う設定の移行を確認する

LINEヤフーは2025年9月25日に統合を発表し、2026年4月1日にリリースしています。
基盤はYahoo!広告のディスプレイ広告で、LINE広告のみを利用していた企業はYahoo!の計測タグの新規設置が必須とされています。
検索クエリーマッチングは2026年9月14日に提供が完了し、オプトインの方式です。
2026年9月30日にLINE VOOMが終了します。

期限の管理を誰の仕事にするか

運用を外部に任せている場合でも、期限の一覧は自社で持ちます。
落としたときの影響を受けるのは自社だからです。

配信先の統合と移行の期限への備え

新しい配信面を、どう扱うか

生成AIのサービス上で広告が提供され始めています。
OpenAIは2026年2月9日に米国でテストを開始し、2026年8月11日に本格稼働としました。
日本での表示開始は2026年6月19日、セルフサーブの開放は6月29日ごろです。

条件を確認したうえで判断する

表示の対象はFreeとGoプランの成人のログインユーザーのみとされています。
CPMのデフォルトは約60ドル、CPCの推奨は3から5ドルです。
日本の地域の指定は都道府県の単位で、カスタムオーディエンスは25,000件以上のマッチが必要とされています。
代理店専用のコンソールはありません。

不動産投資での扱い方

地域の指定が都道府県の単位であることは、商圏を限定しない事業では問題になりません。
一方で、代理店専用のコンソールがないため、外部に運用を任せている場合は管理の方法を決める必要があります。

試験の枠の範囲で行う

年間予算のうち試験の枠として決めた範囲で行います。
既存の獲得の枠から出すと、成果が出ない期間に既存の施策が削られます。

不動産投資の場合、計測の前提が変わったことへの対応

計測の環境は、技術の側と制度の側の両方で動いています。

同意の取得の設計が成果に効く

同意を求める画面の設計で、取得できる割合が変わります。
割合が下がると、配信の最適化に使えるデータが減ります。
見た目の問題ではなく、獲得の効率の問題として扱います。

一部の技術の提供が終了している

Googleは2025年10月17日に、Privacy Sandbox関連の技術の大半を終了すると発表しました。
一部は存続します。
前提としていた仕組みが変わる場合があるため、計測の構成を定期的に確認します。

個人情報の取り扱いは方針を先に決める

資金に関する情報を扱う事業では、収集と保管の範囲を先に決めます。
掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。

予算の環境をどう読むか

予算の環境は、社内の説明の材料になります。

増加の傾向は複数の調査で示されている

Comexposium Japanが2025年12月5日から19日にn=111で実施した調査では、2026年の予算を増やすと答えたのが38.5%で前年比6.2ポイント増、横ばいが50.5%でした。
AIの導入は済みまたは準備中が80.7%です。

削減の対象も示されている

Macbee Planetが2025年12月5日から12日にn=1,086で実施した調査では、予算を増やすと答えたのがBtoCで61.3%、BtoBで52.3%でした。
削減の対象はBtoCでイベントや展示会、セミナーが42.9%、CRMやリテンションが40.7%です。

不動産投資での読み方

セミナーが削減の対象に挙がっていることは、集客の経路としてセミナーを持つ事業には影響します。
競合が減らす領域は、相対的に取りやすくなる場合があります。

不動産投資が2026年に進める順番

変化への対応は、順番で結果が変わります。

不動産投資が2026年に進める順番を、項目ごとに見ていきます。
1については、やることは面談と申込の記録を配信の側に戻す経路を作る、期間の目安は8週間。
2については、やることは成果の定義を資料請求から面談と申込に移す、期間の目安は4週間。
3については、やることは情報の形を問いと答えの対に直す、期間の目安は12週間。
4については、やることは同意の取得の設計と割合の記録を整える、期間の目安は6週間。
5については、やることは公表された移行の期限を一覧にして管理する、期間の目安は4週間。
6については、やることは試験の枠の範囲で新しい配信面を確認する、期間の目安は12週間。

順番を変えない理由

記録の整備が済まないまま自動化に寄せると、資料請求の件数だけが増えます。
情報の形を直す作業は時間がかかるため、早く始めます。

追う数字を決める

数字は説明のための仮の値です。
資料請求を成果として渡していた期間の面談の実施率が30%、面談を成果に切り替えたあとが45%になったなら、同じ予算で面談の件数は増えています。
資料請求の単価は上がるため、単価だけを見ると悪化に見えます。

2026年の不動産投資の集客で追う数字を、項目ごとに見ていきます。
面談一件あたりの獲得費については、頻度は毎月、判断の目安は資料請求の単価ではなくここで見る。
問いの種類ごとの流入については、頻度は毎月、判断の目安は情報を集める段階の減り方。
社名での検索の量については、頻度は毎月、判断の目安は認知の経路が効いているか。
同意を得られた割合については、頻度は毎月、判断の目安は使えるデータの範囲。
移行の期限への対応状況については、頻度は四半期、判断の目安は落としている期限がないか。

一度に全部に手をつけない

変化が同時に起きているため、すべてに対応しようとすると中途半端になります。
成果の定義と記録の整備を終えてから、次に進みます。

よくある質問

まとめ