不動産投資のインハウス化の判断｜内製と外注の分け方

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不動産投資でインハウス化の検討が進む背景

広告の運用を内製に移す動きは、業種を問わず広がっています。
Testifyが2026年5月14日から18日にn=1,016で実施した調査では、全面委託をしている企業の8割超が1年以内のインハウス化を計画または検討していました。
決定と予定が52.9%、積極検討が32.8%です。

動機は知見の蓄積が先に来る

同じ調査では、インハウス化の動機はノウハウの蓄積が56.7%、コストの削減が46.7%でした。
費用より、社内に何も残らないことへの懸念が上回っています。

不動産投資では実態の把握がとくに問題になる

商品の理解に時間がかかるうえ、検討の期間が数か月から数年に及びます。
どの訴求がどの層に効いたかを把握しているのが外部だけという状態は、担当が替わるたびに知見が失われます。

障壁も明確に出ている

同じ調査では、障壁として教育の時間と知見の不足が44.8%、媒体のアップデートへの追随が困難が40.3%、人材の採用が36.7%と報告されています。
この3つは、着手する前に見積もっておく必要があります。

不動産投資でインハウス化の検討が進む背景

目的が知見の蓄積か費用の削減かで、進め方が変わる

インハウス化という言葉は、複数の異なる状態を指しています。
目的をはっきりさせないまま進めると、途中で方向が変わります。

知見の蓄積が目的の場合

移すべきは、対象とする層の決定、予算の配分、訴求の方針です。
配信の実務は外に出したままでも、目的は達成できます。
判断を自社で行い、その理由を記録することが本体になります。

費用の削減が目的の場合

手数料の削減額と、人件費と学習の時間を比べます。
月あたりの手数料が一人分の人件費を下回るなら、費用としては合いません。
削減を目的にするなら、規模がある程度必要です。

速度が目的の場合

営業からの情報を受けて訴求を変えるまでの時間を短くしたい。
この場合は、制作と入稿の一部だけを内製すれば足ります。

目的ごとに変わる内製化の進め方

費用の比較だけで判断すると、必ず見誤る

手数料と人件費を並べるだけの比較が、よく行われます。
この比較では、内製が有利に見えます。

内製の側に入れ忘れる費用

採用にかかる費用と時間。
立ち上がるまでの数か月の成果の停滞。
媒体の情報を追い続けるための学習の時間。
離職したときの引き継ぎと再採用。

外注の側に入れ忘れる費用

自社側の管理の工数。
報告を読み、指示を出し、確認する時間。
これを入れると、外注の費用は見えている金額より大きくなります。

規模によって結論が変わる

出稿の規模が小さいうちは、外注のほうが安くなります。
規模が大きくなると、手数料が人件費を上回ります。
自社の規模がどちらの側にあるかを、先に確認します。

内製と外注の費用に含まれるもの

採用と育成に、どれだけかかるかを見積もる

採用の難易度は、業種によって違います。
不動産投資の場合、運用の経験者を採っても、すぐには戦力になりません。

商品の理解に必要な時間

物件の種別による違い、資金の条件の見方、審査の流れ。
これらを理解していないと、訴求の良し悪しを判断できません。
既存の訴求をなぞるだけの運用になります。

営業との関係を作る時間

面談の結果や断られた理由を受け取るには、営業との関係が必要です。
外部の担当より内部の担当のほうが情報は得やすいものの、関係の構築には時間がかかります。

一人に依存しない形にする

内製に移した直後は、一人に知見が集中します。
その人が抜けると、外注に戻すしかなくなります。
判断の理由を記録として残す運用を、最初から入れます。

不動産投資のマーケティング人材の育成にかかる時間

媒体の変化に追随できるかという問題

Testifyの調査で障壁の第二位に挙がっていたのが、媒体のアップデートへの追随が困難という点でした。
これは、内製化のあとに表面化します。

変更は予告されて順に進む

主要な媒体では、機能の統合や提供の終了が段階的に進みます。
移行の期限が設定されるため、期限までに対応が必要になります。
対応を落とすと、配信が止まるか、想定と違う挙動になります。

追う時間を役割として確保する

運用の合間に情報を追う形にすると、続きません。
週に一定の時間を確保し、変更の内容と自社への影響を記録します。

追えない領域は外に残す

すべてを追う必要はありません。
主要な媒体だけを内製にし、それ以外は外に残す分け方があります。

段階的に移すときの順番

一度にすべてを移すと、成果の停滞が大きくなります。
段階を分けます。

第一段階は数字と定義を取り戻す

一件あたりの粗利、許容比率、有効リードの定義。
これらを自社で持つところから始めます。
外注のままでも、この段階は進められます。

第二段階は訴求と対象の判断を移す

誰に何を届けるかを自社で決めます。
制作と配信の実務は外に残したままで構いません。

第三段階で実務を移す

配信の設定と調整を社内に移します。
この段階に来るまでに、人の採用と育成が終わっている必要があります。

内製化が途中で止まる型

内製化が計画どおりに進まない理由には、いくつかの決まった型があります。

一人に集中して属人化する

判断も実務も一人が担うと、記録が残りません。
抜けたときに、誰も引き継げません。

成果の停滞に耐えられない

移行の直後は、成果が一時的に落ちます。
検討の期間が長い事業では、その影響が数か月後に表れます。
停滞の期間を経営と共有していないと、途中で戻されます。

表現の確認が滞る

外注のときに代理店が担っていた確認の作業が、内製で誰の仕事にもならないことがあります。
掲載時点の最新の公式ガイドラインで確認してください。
確認の担当と記録の様式を、移行の前に決めます。

不動産投資のインハウス化を判断する手順

判断の作業は、比較の表を作ることではありません。
何のために移すのかを決めることです。

不動産投資のインハウス化を判断する進め方を、項目ごとに見ていきます。
1については、やることは目的を知見、費用、速度のどれかに決める、期間の目安は2週間。
2については、やることは現在の外注の費用と自社の管理工数を出す、期間の目安は2週間。
3については、やることは採用と育成にかかる期間と費用を見積もる、期間の目安は3週間。
4については、やることは移す範囲を段階に分けて計画を作る、期間の目安は2週間。
5については、やることは停滞の期間と影響を経営と共有する、期間の目安は2週間。
6については、やることは第一段階として数字と定義を自社に取り戻す、期間の目安は8週間。

第一段階は外注のままでも進む

粗利と上限と定義を自社で持つ作業は、外注を続けたままできます。
ここを済ませておけば、内製に移さない判断をしても損はありません。

進み方を測る数字を決める

数字は説明のための仮の値です。
外注の手数料が月80万円で、社内の管理工数が月40時間なら、内製で必要な人件費と学習の時間を合わせて比較します。
手数料が一人分の人件費を下回る規模なら、費用の面では合いません。

内製化の進み方を測る数字を、項目ごとに見ていきます。
自社で判断した施策の比率については、頻度は四半期、判断の目安は判断が移っているか。
面談一件あたりの獲得費については、頻度は毎月、判断の目安は移行の前後で悪化していないか。
訴求を変えるまでの日数については、頻度は毎月、判断の目安は速度が上がっているか。
判断の記録が残っている件数については、頻度は四半期、判断の目安は属人化していないか。
媒体の変更への対応の遅れについては、頻度は四半期、判断の目安は期限を落としていないか。

戻す判断も選択肢に残す

移した結果が合わなければ、戻す判断をします。
戻すことを失敗と扱うと、合わない状態が続きます。
アカウントと記録を自社で持っていれば、戻す判断も取りやすくなります。

よくある質問

まとめ