不動産会社のインハウス化の判断｜内製と外注の分け方

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不動産会社で、内製の議論が掲載の作業と店舗の発信から始まる理由

不動産会社の集客では、物件の情報を作って外部の媒体に載せる作業が絶えず発生します。
写真、間取り、条件の入力、空室の状況の更新。
これを外に出すと、件数に応じて費用が積み上がります。

もう一つ議論に上がるのが、店舗ごとの発信です。
地域の情報や物件の紹介を外部に依頼すると、商圏の実情に合わないことがあります。
店舗のスタッフがやればよいという話になります。

費用が見える作業から議論が始まる

外部への支払いが明細として出る作業は、削減の候補になりやすくなります。
一方で、社内でやる場合の人件費は明細として見えません。
この非対称が、判断を歪めます。

不動産会社で内製の議論が始まる場所

議論の入口を、費用から効果に変える

店舗のスタッフが動くことを、内製と呼べるか

店舗のスタッフが地域の情報を発信する形は、内製として扱われます。
商圏を知っている人が書くため、内容の質は高くなります。
一方で、日常の業務に追われて続かないことがほとんどです。

続く形と続かない形

店舗の発信を内製として扱うときの整理

型を作ることが、本部の仕事になる

何をどう書くかを毎回考えると、続きません。
型があれば、埋めるだけになります。
型の作成は本部の仕事で、実務としては最も効果が出やすい部分です。

繁忙期は、止めてよいことにする

賃貸の集客で、内製の価値が最も出る作業

内製の価値は、費用の差ではなく蓄積にあります。
繰り返し行うことで社内に知見が溜まる作業ほど、内製の価値が高くなります。

蓄積が残るかどうかで順位をつける

不動産会社の内製で価値が出る作業の順位

店舗間の比較は、外に出せない

店舗ごとの数字を並べ、差の原因を探る作業は社内の事情を知らないとできません。
商圏の違いなのか、体制の違いなのか。
この判断は外部には任せられません。

掲載の作業は、量が読めるなら外に出す

賃貸の内製の費用の比較に、入れ忘れるもの

内製と外注の比較では、外部への支払額と社内の人件費だけを並べることが多くあります。
この比較には、含まれていない費用があります。

抜けやすい費用

不動産会社の費用の比較で見落とされるもの

店舗のスタッフの時間を、費用として数える

店舗のスタッフが発信を担う場合、その時間は接客に使えません。
繁忙期には、この影響が成約の減少として現れます。
時間を記録し、費用として計上します。

費用が同じなら、蓄積で選ぶ

繁忙期の負荷が、内製の判断を変える

賃貸の分野では、作業量が時期によって大きく変わります。
繁忙期には物件の入れ替わりが速く、掲載の作業が集中します。
閑散期には、その作業が大きく減ります。

時期による向き不向き

繁忙期の負荷と内製の向き不向きを、項目ごとに見ていきます。
物件情報の掲載については、繁忙期の負荷は大きく増える、内製の向き不向きは通年の内製は向かない。
写真の撮影については、繁忙期の負荷は大きく増える、内製の向き不向きは繁忙期だけ外に出す。
店舗の発信については、繁忙期の負荷は止まる、内製の向き不向きは止める前提で設計。
広告の運用については、繁忙期の負荷は調整が増える、内製の向き不向きは判断は社内、実務は併用。
数字の分析については、繁忙期の負荷は変わらない、内製の向き不向きは内製に向く。

通年で社内に抱えると、閑散期に手が余る

繁忙期に合わせて人を採ると、閑散期に仕事がありません。
閑散期に合わせると、繁忙期に破綻します。
どちらの時期を基準にするかで、判断が変わります。

繁忙期だけ外に出す形を検討する

賃貸の集客を、どの段階で内製へ移すか

内製の移行は、一度に行うものではありません。
どの順番で移すかが、成否を分けます。

移す順番

不動産会社で内製へ移す段階を、項目ごとに見ていきます。
1については、移すものは数字の集計と店舗間の比較、期間の目安は3か月。
2については、移すものは集客の設計と店舗への配分の判断、期間の目安は6か月。
3については、移すものは発信の型の作成、期間の目安は3か月。
4については、移すものは表示の確認の機能、期間の目安は3か月。
5については、移すものは運用型の広告の調整、期間の目安は12か月以降。
6については、移すものは掲載の作業、期間の目安は移さない選択もある。

着手は、閑散期に行う

繁忙期に移行を始めると、実行されずに終わります。
閑散期に始め、繁忙期までに定着させます。
この時期の選択が、定着するかどうかを分けます。

併用の期間を、必ず設ける

外部との契約を切ってから内製を始めると、空白が生まれます。
併用の期間を設け、社内で回ることを確認してから移します。
この期間の費用は、移行の費用として見込みます。

障壁は共通している

賃貸の内製が途中で止まる型

内製の取り組みは、始めたあとに止まることがあります。
止まり方にはいくつかの型があり、事前に知っておくと避けられます。

止まる型

不動産会社で内製が止まる型を、項目ごとに見ていきます。
繁忙期に止まるについては、起きることはそのまま再開されない、予防の方向は再開の時期を決めておく。
作業から移したについては、起きることは担当者が作業に埋まる、予防の方向は判断から移す。
一人に集中させたについては、起きることはその人が辞めて止まる、予防の方向は複数人で持つ。
費用の削減だけを目的にしたについては、起きることは成果が見えず戻る、予防の方向は蓄積を目的に置く。
店舗の負担が増えたについては、起きることは現場から不満が出る、予防の方向は店舗の時間を見積もる。

再開の時期を、先に決めておく

繁忙期に止めることは想定内です。
問題は、再開の時期を決めていないことです。
止める前に、いつ再開するかを決めておきます。

一人に集中させない

不動産会社の内製と外注を判断する手順

判断の作業は、費用の計算から始めると答えが先に決まります。
何が社内に残るのかという分類から入ります。

不動産会社の内製と外注を判断する順番を、項目ごとに見ていきます。
1については、やることは外部に出している作業を洗い出す、期間の目安は2週間。
2については、やることは蓄積が残るかと繁忙期の負荷で分類する、期間の目安は2週間。
3については、やることは店舗のスタッフの時間も含めて費用を比較する、期間の目安は3週間。
4については、やることは移す順番と期間を決める、期間の目安は2週間。
5については、やることは併用の期間と費用を計画に入れる、期間の目安は2週間。
6については、やることは繁忙期に止める範囲と再開の時期を決める、期間の目安は1週間。

内製の動機を、明確にする

Testifyの調査では、内製化の動機はノウハウの蓄積が56.7%、コスト削減が46.7%でした。
どちらを主な目的にするかで、移す順番も評価の仕方も変わります。
蓄積が目的なら判断から、費用が目的なら量の多い作業からになります。

進み具合を測る数字

数字は説明のための仮の値です。
外部に出している作業が10種類あり、そのうち3種類を社内に移した状態を進捗3割と数えます。
移した領域で、以前と同じ成果が出ているかを別に確認します。

不動産会社の内製の進み具合を測る数字を、項目ごとに見ていきます。
社内に移した領域の数については、見る頻度は四半期、判断の目安は計画に対する進み具合。
移した領域の成果の変化については、見る頻度は四半期、判断の目安は以前と同じ水準か。
社内で判断できる人の数については、見る頻度は四半期、判断の目安は一人に集中していないか。
店舗のスタッフが使った時間については、見る頻度は毎月、判断の目安は本来の業務を圧迫していないか。
繁忙期に止めた領域の再開状況については、見る頻度は繁忙期の直後、判断の目安は再開できているか。

全部を内製する必要はない

内製の目的は、判断を自社で行える状態を作ることです。
作業のすべてを社内に持つことではありません。
どこまで移すかの上限を、最初に決めておきます。

よくある質問

まとめ