不動産売買の2026年の環境変化と打ち手

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2026年に、不動産売買の集客で何が変わったのか

2026年は、集客の前提が複数同時に変わった年になりました。
検索で調べる行為が回答で完結するようになり、配信先の統合が進み、計測に使えるデータの範囲が変わりました。
この3つは別々の出来事ですが、影響は重なります。

市場全体の規模は伸びています。
電通が2026年3月5日に発表した内容では、2025年の総広告費が8兆623億円で前年比105.1%、インターネット広告費が4兆459億円で前年比110.8%でした。
構成比は50.2%となり、初めて過半数を超えています。

伸びている市場で、取り分が動く

市場が伸びているということは、競合も出稿を増やしているということです。
同じ予算を維持すると、相対的な露出は減ります。
この前提で、配分を見直す必要があります。

2026年に不動産売買の集客に効く変化

対応の順番を決める

売買で検索からの入口の構造が変わった

住まいの売買では、検討の初期に多くの調べ物が発生します。
売却の手順、費用の内訳、相場の考え方。
この段階の情報収集が、検索の結果を開かずに完結するようになっています。

Ahrefsが2026年7月16日に公表した調査では、AI Overviewsが表示される情報収集型キーワードで、日本の検索1位のCTR下落率が2025年12月の38.0%から2026年6月には62.7%まで拡大していました。
日本では予測CTR24.1%に対して実測が9.0%という結果も示されています。

影響を受ける範囲を、特定する

検索の入口の変化と影響

流入を目標から外す

流入数を目標に置き続けると、事業が伸びていても未達になります。
相談の件数と、その質を目標に置き換えます。
この置き換えを先に行わないと、対応の効果が評価できません。

AI経由の流入は、まだ小さい

売買の集客で、配信先の統合と移行の期限に備える

2026年には、広告の配信先で複数の変更が予定されています。
統合、仕様の変更、旧来の形式の終了。
これらは対応しなければ配信が止まるものを含みます。

期限のあるもの

LINEヤフーは2025年9月25日に統合を発表し、2026年4月1日にリリースされています。
基盤はYahoo!広告ディスプレイ広告です。
LINE広告のみを利用している企業は、Yahoo!の計測タグの新規設置が必須になり、移行のツールにはビジネスIDが必要です。

Googleでは、AI Max for Search campaignsについて、自動作成アセットとキャンペーンレベルの部分一致が2026年9月に自動アップグレードされます。
DSAは2027年2月に延期されましたが、2026年9月以降は新規のDSAキャンペーンが作成できません。

統合と移行の期限への備え

期限の一覧を、社内で持つ

外部に運用を委託している場合でも、期限の一覧は社内で持ちます。
委託先が対応したと言われても、確認できる状態にしておきます。
期限を過ぎてから気づくと、配信が止まっている期間が生まれます。

移行後に、成果を必ず確認する

売買の運用が自動化されるなかで、判断はどこに残るか

広告の配信は、自動で最適化される範囲が広がっています。
細かい調整を人が行う余地は減っています。
その代わり、何を目指して最適化するかの定義が重要になります。

Googleは2025年5月6日にAI Max for Search campaignsを発表しており、公称でCV数またはCV値が平均14%増、完全一致とフレーズ一致中心の構成では27%増と示しています。
DSAからの移行では平均7%増とされています。

成果の定義が、そのまま結果になる

自動化のなかで社内に残る判断

問い合わせの件数を成果として渡さない

件数を成果として渡すと、件数が増える方向に最適化されます。
有効と判定された相談を成果として渡す形にすると、方向が変わります。
この切り替えには、判定の結果を戻す仕組みが必要になります。

自動で作られた文言の確認

売買の集客で、新しい配信面をどう扱うか

2026年には、新しい配信の場が実用の段階に入っています。
ただし、条件や運用の形が従来の媒体と違います。

新しい配信面の条件

OpenAIは、ChatGPTの広告について2026年2月9日に米国でテストを開始し、2026年8月11日に本格稼働しています。
日本での表示開始は2026年6月19日、セルフサーブの開放は6月29日ごろです。
表示の対象はFreeとGoプランの成人ログインユーザーのみとされています。

CPMのデフォルトは約60ドル、CPCの推奨は3から5ドルです。
日本の地域の指定は都道府県単位で、カスタムオーディエンスは25,000件以上のマッチが必要とされています。
代理店専用のコンソールはありません。

新しい配信面の扱い方を、項目ごとに見ていきます。
地域の指定の細かさについては、不動産売買での意味は商圏が市区町村単位の場合に合うか。
対象となる利用者の範囲については、不動産売買での意味は自社の顧客層と重なるか。
運用の体制については、不動産売買での意味は代理店に任せられるか。
必要な規模については、不動産売買での意味は自社のデータ量で足りるか。
評価の期間については、不動産売買での意味は短期で判断できるか。

商圏の設定が、判断の分かれ目になる

売買仲介では、商圏が市区町村や沿線の単位になります。
都道府県の単位でしか指定できない場合、配信の無駄が大きくなります。
この点は、検証の前に確認します。

検証の枠を、固定で持つ

売買の集客で、計測の前提が変わったことへの対応

広告の効果を測る前提が、変わっています。
GA4では、2026年6月15日より広告データ共有の可否が同意モードのad_storageのみで決まる形になっています。
Googleシグナルはレポート上のディメンションの表示可否のみを制御します。
同意モードを実装していない場合、ad_storageは付与された状態が既定になります。

Googleは2025年10月17日に、Privacy Sandbox関連技術の大半を終了すると発表しています。
CHIPSなど一部は存続します。

備えの方向

計測の前提の変化への備えを、項目ごとに見ていきます。
同意の状態で広告データの扱いが決まるについては、影響は計測できる範囲が変わる、備えは同意の取得の設計。
追跡の技術の縮小については、影響は経路の追跡が難しくなる、備えは自社の記録の重視。
入口の記録の欠落については、影響は入口ごとの成約が見えない、備えは問い合わせ時の記録。
端末をまたぐ動きについては、影響は同一人物と判定できない、備えは連絡先を軸にした突き合わせ。
過去との比較については、影響は数字の意味が変わる、備えは変更の時点を記録する。

自社で取る記録を、増やす

外部の仕組みで測れる範囲は、今後も変わります。
問い合わせの時点でどこから来たかを記録する仕組みは、変化に左右されません。
この比重を上げることが、最も確実な備えになります。

測れない部分の扱いを、決めておく

売買の予算をめぐる環境を、どう読むか

2026年の予算の環境については、複数の調査が出ています。
全体としては増加の方向ですが、内訳には偏りがあります。

Comexposium Japanが2025年12月に実施した調査では、2026年の予算増が38.5%で前年比6.2ポイント増、横ばいが50.5%でした。
AIの導入済みまたは準備中が80.7%と報告されています。

Macbee Planetが2025年12月に実施した調査では、予算増がBtoCで61.3%、BtoBで52.3%でした。
削減の対象はBtoCでイベントや展示会が42.9%、顧客の維持に関する費用が40.7%と報告されています。

読み方

予算の環境の読み方を、項目ごとに見ていきます。
全体の予算は増加の方向については、示すことは競合も増やしている、自社での確認は同額維持は実質の減少。
削減の対象に偏りがあるについては、示すことは既存顧客への費用が削られやすい、自社での確認は自社の構成の確認。
市場全体が伸びているについては、示すことは前年比の目標の難易度が変わる、自社での確認は目標の置き方。
自動化の導入が進んでいるについては、示すことは運用の前提が変わる、自社での確認は社内の体制の確認。

既存の顧客への費用が、削られやすい

削減の対象として顧客の維持に関する費用が挙がっています。
売買仲介では、この費用が再取引と紹介の源になります。
削減の順番を期初に決め、ここを後ろに置きます。

同額の維持は、実質の減少になる

不動産売買が2026年に進める順番

変化への対応は、期限のあるものから着手します。
期限を過ぎると配信が止まるものがあり、他の改善より優先度が高くなります。

不動産売買が2026年に進める順番を、項目ごとに見ていきます。
1については、やることは期限のある移行の一覧を作り、担当と期日を決める、期間の目安は2週間。
2については、やることは移行を実施し、前後の成果を比較する、期間の目安は8週間。
3については、やることは成果の定義を有効な相談に切り替える、期間の目安は6週間。
4については、やることは問い合わせ時の入口の記録を整える、期間の目安は6週間。
5については、やることは流入の目標を相談の件数に置き換える、期間の目安は3週間。
6については、やることは新しい配信面の検証の枠を確保する、期間の目安は継続。

期限の対応を、委託先任せにしない

外部に運用を委託していても、期限の管理は社内で行います。
対応の完了を確認できる状態にしておきます。
確認していないと、止まってから気づくことになります。

2026年に追う数字

数字は説明のための仮の値です。
検索からの流入が前年比で3割減っていても、相談の件数が横ばいなら問題ではありません。
流入と相談の関係を並べて見ることで、変化の意味が読めます。

2026年の不動産売買の集客で追う数字を、項目ごとに見ていきます。
相談の件数と、その有効の割合については、見る頻度は毎月、判断の目安は流入ではなく相談で見る。
表示回数に対する流入の割合については、見る頻度は毎月、判断の目安は回答で完結しているか。
社名での検索の件数については、見る頻度は毎月、判断の目安は指名が育っているか。
入口が記録できている相談の割合については、見る頻度は毎月、判断の目安は記録の整備が進んでいるか。
移行の対応の完了状況については、見る頻度は毎月、判断の目安は期限に間に合っているか。

変化への対応を、毎年の作業として組み込む

配信先の仕様も計測の前提も、今後も変わり続けます。
年に一度、期限の一覧を作り直す作業を予定に入れます。
その場限りの対応にすると、次の変化で同じことが起きます。

よくある質問

まとめ